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青岛城市重心正在转移?是的!

作者: Confessions useless

浏览:1961

2019年11月17日 15:59:39

NO. 1|壹

一个城市的中心在哪,不同空间结构的城市有着不同的答案。

北京、上海这类环线发展的城市一目了然,环线中心即为城市的绝对中心。

青岛目前正在学习追赶的深圳,则是多中心发展的模式,南山和福田同为的城市中心,其他区域中心也各有特色。

那么,青岛的城市中心在哪呢?

滴滴大数据17年发布的星云图揭示了青岛城区的真正范围。

并给出了青岛的城市半径—26.1公里

根据城市半径的定义,青岛市民包括游客,所有通过滴滴出行的距离,从出发到终点,90%都不会超过26.1公里。

实际上,这就是青岛这所城市市区范围的真实大小。

NO. 2|贰

然而青岛的市区范围却十分散乱,哪里才是中心呢?

还好,一同发布的还有滴滴城市热力图,如果结再合城市发展的相关规律(城市中心一般是政治经济科创中心)就可以得知,市北CBD和市南东部CBD区域加市政府组成的政治经济中心,无疑就是青岛的城市中心,也同样是城市重心。

事实上,这也和大家对青岛城市中心的直观感受相吻合。

这里要解释一下城市中心与重心的区别,简单来说,城市中心可以有多个,城市重心只有一个,如果有一个城市中心,那么城市中心就是城市重心,如果有多个城市中心,那么城市重心是这样的:

城市重心不是一承不变的,实际上,青岛现在的城市重心就是由市南西部老城区随着东部大开发转移而来的,城市发展的大方向一直在往东,直到崂山,甚至沙子口。如今,往东拓展的空间基本饱和,青岛的城市重心会再一次发生转移吗?

答案是肯定的。

NO. 3|叁

城市中心最重要的构成因素就是其经济实力,而最常见的衡量指标则是GDP,但是常见不代表准确,比起GDP,还有另一个能更真实客观反应经济实力的指标,那就是一般公共预算收入(不含土地出让收入)。

举个例子,厦门人口仅400万,GDP排名46位,但是房价高居全国第4 ,很多人对此迷惑不解。其实原因很简单,GDP并没有真实反应厦门的经济实力,如果看一般公共预算收入,就会发现厦门去年居然力压济南(不含莱芜)排名全国17,其余重要经济指标如本外币存贷款余额,两者也接近,可以说厦门真实的经济实力与济南相差不大。

但是厦门的GDP和人口只有济南一半多,面积更是只有五分之一,而房价更多和人口、经济的聚集密度有关,因此厦门房价如此之高就可以理解了。

青岛也有类似的例子,去年崂山和莱西的GDP分别为697亿和620亿,相差不大,可是一般公共预算收入分别为153亿和49亿,崂山是莱西的三倍多,至于两者经济水平和实力的差距,我想不用说大家也都了解。

因此,一般公共预算收入作为衡量经济实力的指标还是相对准确的。

下表是过去三年,青岛城区一般公共预算收入情况:

作为城市中心的市南、市北、崂山由330.45亿增长到355.52亿,增速仅为8%,占青岛市的比重由32.84%下降为28.66%,比重减少3.98%。

北部李沧、城阳、红岛由156.95亿增长到244.53亿,增速高达56%,占青岛市的比重由15.56%上升为19.85%,比重增加4.25%。

西海岸由197.78亿增长到262.22亿,增速为33%,占青岛市的比重由19.65%上升为21.32%,比重增加1.67%。

今年1-8月份,这种趋势仍在延续。

人口情况,李沧、城阳、红岛和西海岸也明显增长更快.

商业等领域,李沧、城阳、红岛和西海岸的新商场也四处开花。

抛开数据,从城市风貌的变化大家也能直观感到上述区域发展的更快。

整体而言,青岛原有的城市中心在相对弱化,以李沧、西海岸为代表的城市新中心在崛起,城市重心开始向西北方向转移。

NO. 4|肆

为什么转移的终点会是胶州湾中心呢?这就要了解一下青岛城市规划的顶层设计了。

不管是最早的两点一环(青岛、黄岛、环胶州湾),到三点布局,组团发展(青黄红品字结构),再到全域统筹、三城联动(东城、北城、西城),再到三湾三城(胶州湾为中心湾区),直至最新的青岛2050远景发展战略,主城区依然是东岸城区、北岸城区、西岸城区,并按照多中心、网络化的城市空间布局理念,规划了众多城市主中心,绝大多数都分布在环胶州湾区域。

自始至终,环胶州湾都在青岛城市规划中占据最重要的位置,也是明确的城市中心。

不过,规划虽然如此,但在实施中却迟迟没作为重点来发展。

原因就是青岛一直被沿海城市的情结所束缚。

东岸城区栈桥到沙子口的金边发展饱和后,又开始发展即墨东部沿海的金边(蓝谷),西岸城区金沙滩金边发展饱和后,又一路发展了灵山湾、古镇口、董家口等金边。可以说一寸不落的将沿海区域开发到了极致。

问题也很明显,用力分散,没有构建出一个强大的中心城区。

NO. 5|伍

但是今年,环胶州湾区域的发展迎来了转机,上合经贸示范区和山东自贸区青岛片区两大国家级战略落地,西海岸还为此规划了桥头堡国际商务区,填补了环胶州湾区域最后的空白。

纵观过去,每届政府都借由新概念着力打造某一区域,在青岛外海沿海区域开发殆尽后,胶州湾沿海成了唯一的选择,再加上两大国家级战略的加持,环胶州湾区域成为本届政府重点打造的区域已成定局。

除了青岛层面,各区市也将重点发展区域放在了胶州湾。

市北正在打造游轮母港,山东港集团已经落户于此。

李沧东部基本开发饱和,发展的重点也即将转向沧口新型工业区、北站交通商务区等胶州湾沿海区域。

城阳的发展重点未来之城也将在流亭机场转场后启动。

高新区中东片区发展日渐饱和,发展重点也将转向红岛和河套沿海区域。

胶州上合经贸示范区和西海岸的自贸区、桥头堡国际商务区更不用说了。

跨海大桥、胶州湾高速、海底隧道、新机场高速、地铁1、8、12号线、双元路双积路立交桥、第二条海底隧道等重大交通工程的建设和规划,也将使环胶州湾区域成为一个更紧密的整体。

随着北岸、西岸新的城市中心的崛起,环胶州湾主城区雏形已现,青岛的城市重心转移到胶州湾只是时间问题,也只有这样才能真正撑起一个大青岛的框架、构建起强大的中心城区,从而更高效的引领整个青岛,乃至青岛都市圈的发展。 来源青岛北城新楼市

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