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北京二手房套均总价533万元实际首付款超325万元

2017-05-17 13:56:36 作者:佚名 (评论0条)

调控加码的效果正在显现,全国房地产市场总体出现持续降温现象,市场预期普遍回落。从存量市场来看,多个城市量价齐跌,但成交量大降,价格趋稳。

值得关注的是,多重降杠杆政策叠加市场实际交易趋势,据链家研究院统计数据显示,在北京二手住宅市场上,近两轮调控后,实际购房首付比例提升了11%。即使对于刚需购买首套房来说,实际首付比例也已经超过61%。

换言之,根据某机构的统计数据显示,北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元。据此计算,在当前市场下,首次购房者购买北京二手房套均首付款要达到325万元以上。简言之,手握325万元现金,才可大概率在北京买到相对满意的二手住宅。

对此,经济学家巴曙松与链家研究院院长杨现领均向记者表示,刚需购买力的相对下降会导致换房链条越来越难以实现,造成首次购房难,换房难的局面。而且,未来去杠杆的金融货币环境还会持续,进而继续对房地产形成紧缩效果。

交易量阶梯式下滑

有统计数据显示,北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一,成交均价环比下跌2.1%,扭转了2015年11月份以来的持续上涨局面。即便如此,据房天下北京二手房网发布的房源信息统计显示,4月份,北京二手房挂牌均价高达63581元/平方米。

另据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月上旬,北京全市二手住宅共网签3365套,与2017年4月上旬相比减少25%,同比2016年5月上旬减少43.6%。

此外,5月上旬北京二手房买卖市场实际签单量较4月上旬下降39.8%,较去年5月上旬下降66.2%,整个市场的交易热度已接近冰点。同时,5月上旬新登记的买卖客户量也环比下降11.2%,有意购买二手房的人较上月同期、去年同期都在减少。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向记者表示,“317新政”后,北京二手房市场的交易量已经出现了非常明显的阶梯式下滑。

胡景晖进一步表示,随着市场交易的持续低迷,北京二手房的网签数据还将继续下行探底,而在目前的政策形势下,高强度的调控短期内没有松动的可能,市场触底之后恐怕很难反弹。总的说来,北京二手房交易量近期呈现出了近乎“L型”的走势,未来或将长期维持低迷。在交易量大幅下降的现实下,不少业主已经开始考虑尽早出手,市场的议价空间在增大,北京二手房价的回落契机已经出现,下调也已经开始。

市场下行明显的结果是,二手房中介开始大面积关闭门店,甚至降低中介费来力图增加交易单量。但目前来看,这种运作也是乏力的。

巴曙松与杨现领均认为,北京换房交易的占比达到七成甚至八成,买方与卖方之间的行为高度互联,相互影响,连环单的比重和关联长度不断增加,一旦中间任何一单无法交易,就会造成整个连环交易的中断。而刚需购买力的下降也会打乱整个交易链条。

套均首付超过325万元

“前几天在看房,突然发现,手里没有200多万元现金,连郊区的小户型二手住宅都买不起。”一位拥有首套房购房资格的有意购房者向《证券日报》记者表示,“我只能放弃了”。

按照上述统计数据显示,北京二手房套均成交总价已经由2015年的305万元上涨到当前的533万元,按照首付比计算,首次购房的成本从2015年的91.5万元提高到186.6万元,上涨了1倍。而据链家研究院的统计数据显示,“317”新政之后,购买二手住宅的首付比例已经从“930”之前的50%上涨至如今的61%。

换言之,2016年9月30日之前,一套533万元的房子,首付款约为267万元,而现在则需至少325万元,门槛的提高无疑会将一些刚需购房者挡在门外。

对此,巴曙松与杨现领均认为,房价上涨导致以前的“刚需首置盘”变成了换房才能买得起的“改善盘”,导致北京真正的首次置业不到20%。而连环单中某一单交易的断掉也导致换房更难。另外,从数据看,北京的换房年龄由2015年的33岁推后到目前的35岁,换房增加的面积在逐年减少,以旧换新的比例在逐年降低,迫于房价压力目前换房者不得不对于面积和品质做出妥协。

然而,更重要的是,二手房首付款提高后,原本由二手市场传导至新房市场购房的机会正在大幅减少。

因为,930调控抑制需求的同时也减少了供给,市场上可售房源尤其是随时可签的房源大幅减少,市场供需矛盾不降反升。

以过去新房供应量较高的北京通州市场为例,据《证券日报》记者根据北京市住房和城乡建设官网统计,2017年至今,新建商品房期房仅有3个项目拿到了预售许可证,包括于3月18日才能开盘销售的房源,其中一个拿证项目一期开盘房源已售罄,另一个项目仅有几套房获得预售证。换句话说,仅有一个位于六环外的项目有相对较多的新建商品房期房在售。

此外,截至5月15日,通州区在售期房共计不足10个项目,其中绝大多数房源已经在走交易程序,真正可销售的房源不足300套。

《证券日报》记者在调查中也发现,有个别纯新房项目正在申请销售许可证,准备入市。比如位于东五环台湖板块的新中式别墅阳光城·京兆府。据记者在走访中获悉,该项目作为阳光城进京的首个项目,将推出232套叠拼别墅,预计在年中入市,是目前纯新楼盘中少有的明确开盘时间的项目,目前小户型房源大多数已经被市场锁定。

另据房天下数据研究中心统计,目前北京楼市有25个纯新项目准备入市,其中仅有5个项目明确了入市时间,个别项目则排到下半年才可能获得入市许可。鉴于此,上述购房者向本报记者直言,二手房买不起,新房抢不到,“只能不买了”。

不过,胡景晖表示,预计未来在小业主众多的二手房市场,更为明显的价格调整或将在三季度出现。


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